第872章 谁都不容易（2 / 5）
银行帮开发公司把帐算的清清楚楚。
高尔夫球车沿著球道往前开了一百多米后停了下来。
先易后难，首洞是个三桿洞，基本上只要不打呲了，第一桿都能上果岭。
在推桿的时候，罗阳全凭运气。
三桿洞打出七八桿也是常有的事。
好在他的注意力全在和吕睿诚谈事情上。
“之前我看了你们的財务帐本，也找专业人员核算了一下你们在这个项目上已经投入的成本。”
从洞口里捡出自己的高尔夫球后，罗阳结束了自己的第一洞之旅。
他走到一旁对著也完成了第一洞推桿的吕睿诚道：“你们这块地是08年10月时候拍下来的，当时地价已经不算便宜了，因为某些原因，你们总部没有急著开发，一直拖到09年底才开始动工......
”
“的確，08年时候拿下来的地。”
吕睿诚是分公司元老，当然知道具体情况，便顺著罗阳的话往下道：“地块虽然位於閔行和徐匯的城乡结合部，但当时那里已经被列入待规划cbd区域，因此地价已经不算便宜了。”
“我记得你们当时买地只花了122981万元，楼板价是多少来著的？”
“80亩商业用地，容积率3.5，楼面价6587元/平方米。”
吕睿诚对项目数据掌握的非常详细，张口就回復道：“为了丰富业態，提高项目商业价值，在主楼两边建了6层的裙楼，牺牲了一部分容积率....
”
在开发中，这种牺牲部分容积率，提高业態商业价值的设计很正常。
毕竟商铺的价格要远高於商业办公大楼的价格。
“我去过你们项目现场，也看了你们的总平面图，边上似乎还有一栋商务+酒店的大楼没有建起来？”
罗阳继续询问道：“是因为资金问题，还是因为开发计划的原因？”
“既有资金的问题，也有开发计划的原因。”
吕睿诚苦笑了一下道：“按照原本的开发计划，公司是打算先將办公大楼和商业裙楼建起来，其中可销售的商业部分面积大约1.8万平米，大约可以回笼资金5~6个亿，加上土地抵押贷款的8.5个亿，基本上能够兼顾项目一期完工，並且偿还部分银行贷款....
”
他说的这一套，罗阳也懂。
后期无非是打个时间差，等到办公大楼峻工，在银行贷款还没有还清的时候，先將抵押土地解压几天，等到大楼產证办下来，然后將带產证的办公大楼整体性抵押给银行。
一出一进，因为抵押物的整体价值提升，开发公司还能从银行拿到一大笔资金。
后续的还贷，就开始用办公大楼的租金来覆盖，这也是开发公司敢於自持大楼產权的底气所在。
二次抵押后拿到的多余资金，正好用於项目二期开发建设。
一环套套一环，紧凑的很。
实际上兆和就相当於用了12个亿的资金，就撬动了一个大约需要50个亿投资的项目，而且最终还能拿到两栋商业大楼的產权。 ↑返回顶部↑
高尔夫球车沿著球道往前开了一百多米后停了下来。
先易后难，首洞是个三桿洞，基本上只要不打呲了，第一桿都能上果岭。
在推桿的时候，罗阳全凭运气。
三桿洞打出七八桿也是常有的事。
好在他的注意力全在和吕睿诚谈事情上。
“之前我看了你们的財务帐本，也找专业人员核算了一下你们在这个项目上已经投入的成本。”
从洞口里捡出自己的高尔夫球后，罗阳结束了自己的第一洞之旅。
他走到一旁对著也完成了第一洞推桿的吕睿诚道：“你们这块地是08年10月时候拍下来的，当时地价已经不算便宜了，因为某些原因，你们总部没有急著开发，一直拖到09年底才开始动工......
”
“的確，08年时候拿下来的地。”
吕睿诚是分公司元老，当然知道具体情况，便顺著罗阳的话往下道：“地块虽然位於閔行和徐匯的城乡结合部，但当时那里已经被列入待规划cbd区域，因此地价已经不算便宜了。”
“我记得你们当时买地只花了122981万元，楼板价是多少来著的？”
“80亩商业用地，容积率3.5，楼面价6587元/平方米。”
吕睿诚对项目数据掌握的非常详细，张口就回復道：“为了丰富业態，提高项目商业价值，在主楼两边建了6层的裙楼，牺牲了一部分容积率....
”
在开发中，这种牺牲部分容积率，提高业態商业价值的设计很正常。
毕竟商铺的价格要远高於商业办公大楼的价格。
“我去过你们项目现场，也看了你们的总平面图，边上似乎还有一栋商务+酒店的大楼没有建起来？”
罗阳继续询问道：“是因为资金问题，还是因为开发计划的原因？”
“既有资金的问题，也有开发计划的原因。”
吕睿诚苦笑了一下道：“按照原本的开发计划，公司是打算先將办公大楼和商业裙楼建起来，其中可销售的商业部分面积大约1.8万平米，大约可以回笼资金5~6个亿，加上土地抵押贷款的8.5个亿，基本上能够兼顾项目一期完工，並且偿还部分银行贷款....
”
他说的这一套，罗阳也懂。
后期无非是打个时间差，等到办公大楼峻工，在银行贷款还没有还清的时候，先將抵押土地解压几天，等到大楼產证办下来，然后將带產证的办公大楼整体性抵押给银行。
一出一进，因为抵押物的整体价值提升，开发公司还能从银行拿到一大笔资金。
后续的还贷，就开始用办公大楼的租金来覆盖，这也是开发公司敢於自持大楼產权的底气所在。
二次抵押后拿到的多余资金，正好用於项目二期开发建设。
一环套套一环，紧凑的很。
实际上兆和就相当於用了12个亿的资金，就撬动了一个大约需要50个亿投资的项目，而且最终还能拿到两栋商业大楼的產权。 ↑返回顶部↑